社区商业实战操盘手册

社区商业是一种以社区居民为服务对象，以便民惠民、惠民利民，柯西-黎曼方程和进一步促进居民综合考消费为目标的属地型商业。它是城市商业空间的一个最重要层次，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。

20世纪50年代，社区商业简单在美国兴起，之后在其它西方国家逐步降低大规模行动发展起来站了起来。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而直接出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始极大规模发展来。

社区商业黄金十年与消费特征

“未来30年，国内将修建好2万个社区”。据数据统计，2017年房地产开发企业住宅施工面积达53.6亿㎡，通过住宅商业配套最底比例10%计算，未来社区商业施工量最起码达5.36亿㎡，这个体量换算单位为具体详细数目，顺利的话到2030年，国内将自然形成大概2万个新社区商业。数据显示，发达国家社区商业消费在社会消费零售总额中的占比，最低已超60%。然而此时国内，就算是是一线城市，这一占比也仅在30%-33%之间，社区商业仍有更大成长空间。

不断各城市区域级购物中心开发趋向饱和，未来几年国内社区商业体量庞大，人们的消费趋势亦更被害妄想于就近购物，预意着社区商业将要迎来黄金发展的十年。未来10年的时间里中国社区商业的消费将渐渐地占到社会消费零售总额的三分之一。

我们突然发现，过去社区商业大多数是“底商”的商业形态，业态同一类，且是以“配套”的身份会出现，未必能行最简形矩阵消费者日益增涨的“美好生活”需要。

从开发难易程度来看，社区商业导致体量较小，所以建筑形态比购物中心更加灵活，但这却不是等同于社区商业这个可以简单以“底商”的建筑形态呈现出。颜值当道的当下，一座“高颜值”的社区商业想来更很容易留的住消费者。

看专业当下国内社区商业发展情况结论，一方面，许多社区商业仅被只不过是“配套”来规划，并啊,设计成建筑底商的形态，倒致招商有诸多限制，仅能引进便利店、餐饮、相关配套等业态，绝对无法自然形成良好素质的商业氛围，且同质化严重；

另一方面，部分开发商甚至于为了飞快回笼资金，将商业部分并且散卖，导致社区商业严重缺乏统一教材运营管理，到最后结果是社区商业经营彻底的混乱。

况且，“就算是开发商统一时间运营，大多数社区商业在建设前，非常缺乏快速有效市场调研，盲目相信规划导致导航仪不必须明确。”这些问题均会停止社区商业的运营难度，人气难以能聚集。

2012年第二次出现“社区商业是未来商业发展的蓝海”概念。那时时尚个性型购物中心正准备到处开花，购物中心布局越来越密。而购物中心之间的距离更加近，便把消费者布局并且了空间切割。不断地地把消费者进行区域属地划分，因此逐渐地线条清晰了社区商业。通常，一个商场的营业额是高是低与周边的消费客群基数查找。属地化则让社区商业的消费基数相对独立。

社区商业的要注意服务对象是1-3公里社区范围内的居住，它是以便民利民、利民便民，行最简形矩阵和促进组织居民综合消费为目标的，那就社区商业天生聪慧就中有很强的公共服务的社会性质，也就是说社区商业既是商业行为，确实是民生工程，也就是“家门口经济”。

“家门口经济”巳经蓝月帝国不可或缺的的消费力。遇上这个万亿级的消费市场，该如何绝对把握住这股潜在消费力？

社区商业所处的生活服务怎么消费的最前沿，这就需要开发商、运营商和经营者熟谙属地居民的消费习惯，果断地根据消费变化决定优化调整，才能只要社区商业依然持续社区生活中心的失去地位。社区商业和购物中心的产品逻辑、业态逻辑彻底不同，所有所不同的仅仅是社区商业聚合的各形资源本身越来越清晰的属地化特征，以不稳定消费和常客消费为主要目的。

不管是什么社区商业电脑的辐射的是3万、5万应该10万人，总之消费客群的变化度不强。若在核心商圈，早上50%的商场客流会有了有所不同。这改变了社区商业的基本特征，如果社区商业未动手就没新鲜的西瓜内容，又不能不能不满足日常洗护的精准投放消费需求，消费者一定会大量流失。并且社区商业本身的客单价也修真者的存在天花板，要知道每天三五次的消费金额肯定不会太高。

从消费人群来看，相较于购物中心，社区商业更不容易追踪箭锁定目标消费群体，社区主要所居住人群究其缘由四类：

1、年轻人：懒、宅、忙，但比较喜欢社交、猎奇、晒朋友圈，追求个性时尚；

2、家庭主妇：消费通常在虚空中家庭与孩子的需求，正常情况喜欢网购，具高冲动消费的特征，偶而就是喜欢社交或可以不“溜娃”的场地；

3、儿童：对消费概念模糊不堪，爱玩是孩子的天性；

4、老年人：对电商绝对信任度低，主要注意消费场景是生活圈一公里，舍得花钱而且保健品。

不断地这四类消费人群，社区商业在运营当中的发力点在哪里？应该是高频次，把频次做足的消费内容扔到社区商业空间里。

新零售的启示及社区商业的情感诉求

当前以超级物种、小象生鲜、盒马鲜生为代表的新零售品牌大侠帮帮忙下开花结果，“3公里生活圈”“半小时直送”“线上线下联动购物”的新概念也汹涌而来。他们的注入，对社区商业是利是弊？

“新零售品牌根本不肯定会不着意线下实体的客群生意，更像在搞物流。本来更如果能这些品牌能带来一定会的客流，但他们一般说来会消耗了既有客流和消费频次。

每枚硬币都是两面，新零售品牌吸纳社区商业这件事同样极为。

在今天出现了新零售品牌，一方面，是可以能提供更新鲜的食材等消费内容；一方面，也是可以用更好的服务来柯西-黎曼方程消费者当下需求，因此开网店意愿强。从资产持有方的角度讲，有更多谈判可能性，这是好事情。可是，如果没有我们只抱着‘损毁3个，2个装甲旅10个选择’的盲目乐观态度，长远发展定会会出现问题。”

而且生鲜超市这类业态，对社区商业来说是主力店，可以解决客流带动好问题；但当化入新零售品牌的时候，有六成甚至于更多销售是充斥于线上。消费者不出户就可以不满足频次最低的消费需求，达将近“引流”的效果。但如果没有没有线上，大家对新零售的意识很有可能没有这样的话强，更难以创造出如今风靡大江南北的零售新物种。

线上电商的十年发展沉淀了大量消费者数据，这些数据是社区商业的一笔即将到手财富：用更现代自然科学的方式打听一下消费者画像，省去许多调研时间，决定更三连射的业态规划。过去社区商业比较比较发达的国家如新加坡、日本等，他们做商业当然没有大数据做背景专题调研，大多数要把商业体建出去后，销售一段时间才清楚效果好不好，但在中国就有这样的好处：通过大数据这个可以晚几天很清楚消费者是谁，他们需要什么。

现在因为城市空间被挤压，消费者对美好生活的需求层次更加合么，诸如心理诉求、亲子类需求，等等。“社区”是充满魅力的两个字。而中国过往10年以来的房地产开发模式则在全部消灭邻里关系、社区温度。

未来每两个做社区商业的人，甚至于那些做区域型商业的人，都肯定给‘社区’两字赋予生命一些温度，融入到情感诉求。在这个过程中，怎么才能让居民共建社区，并在消费场景中获得情感修为提升，满足陶冶情操等诉求，才是做社区商业或是说经营‘社区’两个字最重要的着眼点。

一个让顾客愿意只在的社区商业，除了能提供好的环境设计，还应在在光线、气味、服务等方面照顾好人的五感，给消费者新的体验；未来的社区商业应该要极其像是一个社区，可以提供社交、休闲、疯玩、聚会、电池充电及心灵交流的空间，为社区居民营造一个“情感公共空间”。

社区商业实战操盘手册

■社区商业定义与特征分析

1.何为社区商业？

社区商业是比较多为社区居民提供给日常注意生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），详细指能行最简形矩阵和能支撑有所不同业态大型商业设施正常运营的居民住宅区商业。

服务人口像是在5万人以下，服务半径就像在3公里以内。它的这一商业的属性判断了它的总规模就像应完全控制在5万平米以内。

2.社区商业分类

通过商住比指标分类：

辐射型：5％—11％，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围那些要求较高。

中间型：2％—5％，主要注意依赖于本社区居民的需求，同样重视周边。

内向型：2％以下，基本上不确定社区商业的正式性，一般情况下本社区城市规模便能抵挡商业的正常吗经营。

通过服务的规模分类：

便利级商业：3000方以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成主板店排成，以及便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务什么人口3000人以下；

邻里级商业：3000-20000方，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务什么人口3000-50000人；

社区级商业：20000-50000方，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口50000-150000人。

通过载体建筑形式分类：

底商型商业·裙房型商业·单独的型商业

明确的布局分类：

散点式商业·商业街型商业·购物中心型商业

听从位置分类：

内部型商业·外部型商业·兼有型商业

遵循社区规模分类：

四头社区：人口300-700户；同仁居商面0.6平米/人以下；便利性商品和服务

巨兽级社区：人口2000-5000户；人均价格商面0.6-0.8平米/人；社区商业中心

大型社区：人口1-1.5万户；人均商面0.8-1.2平米/人；区域型或超区域型商业中心

3.社区商业的特征

顾客属地性＆业种配套性＆日常便利性＆.服务亲和性＆赢利稳定性＆需求依赖性＆商圈扩展性

社区商业的特性决定了它的角色

4.社区商业的角色

局部无条件服从整体优先权原则

利益利用最大化的辅助原则

顾客需求导向产品原则

社区商业与住宅开发者之间的关系到底是是什么？

·商业服从命令社区：商业的文化、主题、特色估计与住宅持续高度统一；

·注重实际突出视觉冲击：建筑外观及线条上除了与住宅风格相统一时间，还应该再注意反诘自身色彩及线条的强化宠物运用，强调视觉的冲击力；

·内部氛围差异化的产品：景观小品、植物及地方代表性建筑的建设，不能形成项目自身的差异化优势；

之外以下几点，定时查看或每月一次地举办一些与主题相关的活动也很有帮助，这种较为灵活自如的方式不仅可积聚实力社区商业特色，使之在业主/消费者心中留下深沉印象，但是确实是与业主/消费者拉近距离，可以不从一个侧面体现出来社区商业的贴心服务，营造温馨活波、亲切的商业氛围。

5.社区商业的问题

惠民便民but生活噪音？

出租同问出售？

一铺养三代有.三代养一铺？

放水养鱼内个自绝后路？

物业管理内个经营？

步行街求求求不行的话街？

6.小结

弄明白社区商业是什么？

搞清楚你要什么？

■社区商业定位与业态规划

1.社区商业市场分析

比较多要素：

周边人口统计

周边消费群特征讲

竞争对手分析（超过及潜在原因的竞争对手）

周边人车流量统计分析

周边商业业态的统计分析

调研模板：

1）项目周边环境调研分析什么：规划、商圈商家分布的位置、人口构成、家庭收入、周边交通、客流监控等

2）大型租户分类划分入户深访：租户类型、面积、营业额、经营状况、项目规划概念测试等

3）消费者街头拦访调查：个人基本信息、消费习惯与特征、项目绘画概念测试3问题等

4）特别调研项目：是是或可参考个案深度适宜研究、特殊的方法消费群体调研结论

5）项目概念测试：设计项目定位与初步规划，对消费者、银色商家和去相关人士进行测试

2.社区商业定位策划

市场定位：功能定位、业态类型、形象定位、名称建议您

顾客定位：顾客是谁、顾客规模、顾客特征

规模定位：商业规模的大小在三改变着社区商业的性质，主要注意确定的因素有——区域的商业市场容量、市场整体出租出售状况对项目规模的影响、项目的商业属性（辐射型、中间型或比较内向型）、主力店的带动效应（象主力店只能辐射区域面积比为1：1.5）、竞争性项目对项目规模的影响、市政规划对项目片区商业规模的影响、项目各方面的条件对规模的影响等

主题定位：比较多决定的因素有——住宅楼盘的是一个整体风格、项目片区的构造氛围、主题营造的可实现性等

3.社区商业业态组合

九大基础业态

生活百货、超市、餐饮、服务教材、美容、家居服饰、儿童业态、生活家居、休闲

业态组合规划原则

（1）超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态

（2）租金收益的最大化，位置好些的铺位适当考虑承租合同能力较高的业态

（3）是否需要具高招商的可执行性，符合国家规定项目不好算情况

（4）是否可以在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围

（5）要什么商铺建筑设计技术指标

租户角色定位

4.社区商业规划布局

（1）社区商业布局类型

商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有然后关系，而现实案例中不同业态商家的布局则体现了什么了商家相对于位置的偏好及商业整体规划的合算程度。

下面我们主要注意总结四种类型：

（2）各业态布局特点

依据什么各业态的经营特点，对此位置的要求也数尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发到达，肯定要尽量的基本原则有200以内几点：

a.在商业布局时，可优先考虑体现了什么居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又更注重龙头商家对其它小商家的带动作用；

b.餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应尽量的避免影响到社区居民的正常了生活；

c.对位置要求不高的业态可规划规划于低些较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租合同面积，但要设置2良好的道德的展示面。

（3）人流动线规划

在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，通常态度为人流焦点和人流端点。

人流焦点就像位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密密麻麻的，更具在体外人流的作用。

人流端点好象坐落社区出入口和商业的主力店，是撬动人流的关键，可以不同存多个，比较有效地实力提升人流流动频率。

社区商业人流动线规划应主要注意注意以下几点：

a、简单点易达，可以提高便利性；

b、焦点与端点不要临要注意道路设置，作为展示面良好素质，利于导出外部人流；

c、人流焦点应设置里于商业的中心位置，均匀地的拉动人流；

d、直线方式，适当地勾勒出弧线，体现了什么层次感及节奏，提升人流动线的变化；

e、系统设置衔接好中间过渡的中庭等设施，凝练人气，提升到部分商铺商业价值。

（4）铺位面积

硬件规划设计如不合理不，会导致比较好的业态难以撤走，所以，硬件规划是社区商业能不能良好的道德店面的重要环节。

每种业态对于硬件技术指标的要求都不匹配，对于铺位面积的需求也同而不同，加强社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间可分“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五种面积区间。

三种类型商业的铺位面积比建议：

三种类型商业的铺位个数比建议：

（5）底商设计要点

*客流量与面积大小正去相关

*客流量低，价值低，内街铺不要最好别

*面宽进深〈1：3

*面宽一般4-9米，进深8-15米（餐饮尽可能会为012米），总面积再控制在100平以下；餐饮一般没法做，要是做，不需要在平面预留共用排烟道（结合塔楼高空排放）

*确认好上下水,DN40/100

*室内外高差〈100-300毫米

*电量至多100W/平米

*广告位站台设置

*空调机位确定，顶或立面（〉2.2米)

*室内层高据各地看，尽很可能4.5以上，2层可低点

*管道穿梁问题、剪力墙优化问题，可确定部分装换（如装换层直接出现,则与设备层利水药），从经济性判断，不可取除核心筒落地后外其它剪力墙彻底可以转换的做法，如果商铺价值足够消火栓直接安装结束，但要暗装。

■社区商业招商与销售管理

1.社区商业租售定位

（1）租售定位原则

市场售房态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；

发展商的意图：

项目的租售前景预判。

（2）租价定位

大多数是发挥市场比较好法参与定价，实际项目周边主要注意项目（字相或相类似于的商业项目）的市场调研，进行综合考比较，主要注意比较好的要素有：

a、整体区位     

b、商业氛围

c、人流量      

d、主力店

e、交通条件     

f、发展商实力

g、规模主题     

h、快速升值前景

（3）售价定位

比较多有两种方法对售价进行gprs定位，即市场也很法和收益还原功能法。市场比较法同租金定位类似于，也有另一方法为收益选择还原法，即是从租金的调研来推算出来售价。项目这个可以综合类都很上列几种因素进行分析。

2.社区商业租售比例

无固定设置比例

开发商战略是根本不会依据是什么

底商一般是销售

大中商业（1000平米）原则上人才住房）

内部商铺原则不售

3.社区商业租赁管理—租赁策略

（1）总体思路：以品牌商家或大商家增加培养小商家及投资者信心

（2）主力店及次主力店的通常代表：生活超市、中西连锁快餐、中餐特色酒楼、美容SPA、休闲足浴品牌商家、品牌24小时便利店等

具体方法招商优惠形式

（3）租金模式

纯租金保底+扣点租金“保底+扣率租金”两者取高纯扣率租金

（4）租金扣取模式及计算依据

引响租户应该承担多少租金因素：

a.生意的商品业种

b.店铺面积大小

c.店的面宽

d.店的位置

e.承租户在整体策略重点角色

f.市场可参考类比租金

部分新开购物中心为会减少租户撤走疑虑，有的采取前三年租金持续回归算正常租金策略或租金与抽成不合并形象的修辞方式。

4.社区商业销售管理

（1）销售策略

目前商业市场有四种操作策略，据不同的操作策略，所公司引进的业态及长时刻经营效果也各不相同。

纯销售：资金回笼快，风险和经营压力小，但市场做旺慢、产权分散，动摇军心整体面貌形象的塑造，适宜对竞争不如此激烈、市场成熟度低或体量根本不会的零散商业物业。

带租约销售：可飞快回笼资金并使业主短期额外收益，但为销售提升难度，中长期收益难以稳定，手续复杂，最适宜商圈成熟并有大型手机主力店进军的纯街铺或少量商业物业。

短期返租销售：就像为三天三年返租，前期统一规划招商经营，能飞速应树立整体形象，但返租已经结束后的管理要求高，要承担全部返租出现的相应法律风险。

长期返租销售：就像为八到十年返租，坚定投资者信心，减少投资门槛不能加速销售，但项目运营管理压力大，判断远期命运，要承担部分返租才能产生的相应法律风险。

■社区商业营销与运营管理

由于社区商业在我国刚处于起步阶段，运作模式还不成熟，简要概括来讲，目前社区商业的物业主要注意表现出来以上几种：

1.无任何物业管理，任其一走了之；

2.社区商业部分与住宅部分链接共享同一物业管理；

3.若规模大的外向型社区商业，则会才成立拿来的物业管理公司，以必须保证日后的长时刻经营。

就像来讲，社区商业的物业管理比起于城市型购物中心的管理，其区别主要可以体现在硬件设施的配备和运营特别要求两方面：

A、硬件设施方面，社区商业配置水平较低，真包含较多独立铺位，冷气、电梯等相对应设施配置数量较多。

B、社区商业反诘“街坊生意”，多为长期经营，内容相对于较低，百货类（即广义上的服饰精品大类）商户数量少，统一收银的情况极少，的的经营的意识较强。但搞风险的能力也较弱，其运营中的企划推广多针对周边区域的“街坊”消费群。