文 | 史宗喜
在物业管理服务过程中,对系统业务外包的高效监督控制,一直是物业管理服务活动重难点,在其中对电梯业务外包的监管显得非常突显,怎样正确监督控制维保企业按照要求对电梯系统进行维护保养,是物业管理服务过程中一直在探讨的课题研究。
对电梯机器的维保质量的监管,实际上就是为了监督控制好电梯检修保养的全流程,现阶段电梯检修保养存在的不足主要包含以下几方面:
一、电梯保养的方式低于具体内容。在物业管理服务过程中,由于一些专用设备必须具备专业技术人员的企业来维持,为了能物业管理服务活动顺利推进,物业管理公司根据招标的方式与服务公司签订服务协议,在其中电梯机器设备日常维护保养就是利用合同书的形式交到技术专业电梯企业维保的,但是物业管理公司对电梯企业的运作模式只是局限在合同文本上,电梯服务公司一开始会让资深的职工,对自己所接手的电梯系统进行维护保养保养,当电梯机器设备恢复后,维保方通常会让来新手撒离老年人,止步不前。实际上电梯维护保养保养是综合能力强工作,都没有一定工作经验难以实际性进行维保工作中,为解决这类分歧维保方要把科技含量低工作中干起来——就是把机器设备表层清洗干净,而物业管理公司通常注重这一点,使监督控制电梯维保质量逐渐转变成监管机器设备清理质量。这个就使的电梯检修保养简单化成机器设备清理。
二、电梯保养工作人员积累的经验水准比较低。伴随着大城市迅速发展,电梯总数猛曾,电梯维保工作人员需求量很高,在拿到电梯作业证便被电梯企业放进维保第一线,实践经验水平都比较有限,实际上不可能有质量的进行售后维修、保养工作中。与此同时一些工作经验丰富水准相对较高的电梯工又通常远离了基本的检修保养工作中。
三、电梯保养数量庞大。伴随行业竞争的加重,电梯维保费用减少,电梯企业为了维持电梯工的工资增长,其最基本方法与方式便是提升每一个电梯工电梯维保的总数,因为电梯数量提升,促使电梯保养水平难以实现合同规定,长此以往电梯的保养质量降低、常见故障升高、风险性扩大,便会陷入死循环。
四、电梯维保人员的工作情况难以被管控。因为电梯维保是专业能力极强的一项工作,未经有关学习与学习培训难以把握,因而非电梯专业技术人员难以管控电梯维保工作中,电梯维保是不是保证细处也难以定义。
五、电梯配件不够。广州有数家电梯维保企业,大部分维保企业并不是电梯生产加工企业,零配件完全靠外界购置,因而电梯维保企业不太可能配置比较完备的电梯零配件,耽误电梯修补时长的现象经常发生,对物业管理公司造成一定的危害。
六、部件拆换经常。关键原因是因为1、更换零配件质量不合格。2、与维保人员的技术实力有关。3、根据拆换零配件做到增收的效果。4、电梯机械设备设计的主要原因。
七、维保工作人员缺乏责任心。主要表现在保养全过程能省就省,保养具体内容会少就少,保养时长尽可能减少。出问题后找借口,推卸责任义务,使处理事情时长越来越很长,对物业管理公司的需求敷衍塞责。
应对电梯维保现况,怎么监管现阶段电梯检修保养存在的不足,提升电梯检修保养的质量,是现阶段物业管理公司所面临的一个相同现象,如今关键能从以下几方面下手:
一、创建维保人员档案。对电梯维保企业驻派工作人员进行了解,调查从3大领域下手:1、根据了解维保程序流程、工作细节进一步了解维保人员的基础知识。2、查询维保工作人员工作年限,侧面掌握维保工作人员积累的经验水准。3、明确当场维保工作人员,避免电梯维保企业经常换别人危害当场维保质量。通过细致入微的前期准备,使物业管理公司层面能非常明确了解维保工作人员情况,便于更加好的操控维保当场质量的完成。
二、标准维保工作人员按照计划保养。电梯按一定时长间隔开展保养是保障电梯安全运营的关键所在,电梯的保养关键基本内容查验、调节、润化、清理。主要功能是保障电梯安全运营。按照计划保养能有效管理电梯保养的次数,减少电梯出现故障风险。
三、确立维保企业责任以防止风险性踢皮球。在实际协作环节中因为权责不清导致检修推迟,保养落实不到位,常见故障高发。物业管企业觉得维保企业的水准不好,而维保企业觉得物业管理公司不愿掏钱,那样推卸责任就造成电梯维保质量降低,为了防止该类风险性首先确立零件价格、检修期限、保养次数。次之物业管理公司应紧密配合,该花钱的地方永远不要放弃。这样有助于提升维保质量。
四、引进经验丰富的电梯管理者。在市场经济体制环境下,企业的目标追求的是盈利,针对电梯维保企业而言收入包括维保花费、维修花费,维保花费基本上稳定不会改变,而维修成本是变化的,怎样减少不应该所发生的维修成本是物业管理公司最急切考虑的因素,引入经验丰富的电梯管理人员可以解决问题的核心。经验丰富的电梯管理人员可以有效的监管电梯维保全过程,提升保养质量减少、降低因为保养落实不到位所引起的维修花费,并且也确保了物业管理公司所付花费与电梯维保企业付出的工作基本一致。增强对电梯的维保质量开展监管拥有重要作用。
五、物业管理公司定期检查维保部门进行维保质量的评定,根据对维保部门的维保质量评定来检测该时期的维保情况,及时沟通给维保企业,并且做出书面形式分析报告,由维保企业确定并给出意见反馈,为未来协议的续期做参考。
六、物业管理公司强化和维保部门的按时沟通交流,根据按时沟通交流更强提升彼此的协作,创建相互信任体制,防止猜疑,互利双赢。
物业管理公司如果能够逐步完善管理措施,使电梯维保企业严格按照合同规定去做,那样电梯维保质量即将迎来大幅度提升,而且维持常态,不但有益于电梯设备使用年限的增加,并且可以提升物业管理服务水准,这也是物业管理公司想看到得到的结果。
由来:深圳物业管理
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