物业管理企业行业未来上篇

物业管理领域涵盖住宅、商办、公众物业等各种领域。

物业管理运营模式大概情况统称两类，一类是基础物业管理，比较多是以物业设施设备管理维护、清洁、安保等为主业的基础物业管理企业，其是个代表为Sodexo、ISS、FirstService等欧美企业；该模式特征是规模巨大，现金流较为比较稳定，多为轻资产运作，不容易我得到国际资本市场的认可，较多领先企业利用上市机会打通经脉融资渠道，方式并购实现全球业务拓展和规模扩张，在全球数十个国际和地区继续开展业务。二类是物业运营管理。以运营管理物业管理为核心能力并安全有保证现金流，以咨询服务增加项目声望兑换的能力和机会，并特点资产管理我得到高额利润的运营物业管理企业，其是个代表有世邦魏理仕、仲量联行、高力国际、第一太平戴维斯，和戴德梁行（民间俗称五大行）。该模式特征是夺取价值链性价比高，依托郑州其在房地产全生命周期的运营能力和品牌影响力，在咨询、规划、测量、估价、代理、出租出售甚至金融等环节提供服务，近年在包括国内市场在内的全球市场中均完成任务了好一点的发展。

国内物业管理行业中开发商部下物业企业市场占有率较高。

参照中国指数研究院《2019中国物业服务百强企业研究报告》总是显示，百强企业中有开发商背景的企业占比76%，这些企业的管理面积中你有约五成无论是兄弟开发商，而这个比例在排名排名的此类物业企业中更高。紧接着近十多年来各级政府积极主动转变职能，往前推进公共服务社会化，市政机关、事业单位后勤社会化改革，让政府行政类、公众类物业及学校类物业服务采购量快速提升到，在一类物业项目的竞争中，相当于第三方物业企业学习积累的营销能力和市场化经验将所遗完成任务项目给了优势。物业管理行业完全呈现如下发展趋势：

物管行业规模持续增长。

截止2018年，中国物业管理公司的全国在管面积提升到211亿平米，2014年至2018年复合年增长率达6.3%；分类型来看，住宅是占比大的，2018年前500强物业公司在管面积至少75.5亿立方米，其次是办公物业，提升到11亿立方米。2018年中国物业管理行业企业总收入实现方法4913亿元，2014年至2018年复合年增长率达6.9%。

物业管理行业的集中度初步提升。

中国物业管理行业集中在一起且竞争激烈。依据中指院的数据，于2018年，业内我约120,000家运营中的物业管理公司。规模大物业管理公司透进内部增长及并购中小规模物业管理公司积极主动地全速扩张势力，以向外扩展物业管理规模及实现规模经济效益，亟欲能提高市场地位。物业服务百强企业在管面积的集中度由2014年的19.5%上升至2018年的38.9%，复合年增长率为4.9%，物业服务十强企业在管面积的集中度由2014年的6.2%迅速下降至2018年的11.4%。

在管物业的业态更加多元。

百强企业在扩规模、创收入的同时，均衡分配多业态发展，不停扩宽业务服务领域。2018年，百强企业住宅物业服务费收入占基础物业服务总收入的比重的最，达45.79%，办公物业、商业物业服务费收入占比均超过10%，四个为19.94%、14.45%，产业园区物业、学校物业、医院物业、公众物业和其他类型物业服务费收入占比共有为6.62%、3.28%、3.02%、2.12%及4.79%。2019年百强企业管理项目平均物业费为4.22元/㎡/月。其中，办公物业、商业物业、医院物业、公众物业、产业园区、学校、住宅换算下来物管费共有为6.99元、6.28元、6.22元、3.38元、3.31元、3.25元、2.09元。

运用科技手段和服务外包，更进一步利用降本增效。

一是，达到合算的外包项目比例，在提升服务效能的基础上，适度压缩后成本，绝对的保证盈利空间。2018年百强企业外包企业项目中，再清洁、绿化、设备维修养护和交通秩序维护业务外包数量占比也有提升。从外包人员占比来看，2018年百强企业业务外包员工总数为51.76万人，同比增加10.32%。

二是，创新技术应用，进阶成本瓶颈。无非，物业企业凭借机械不用人工多，低耗高效不用高耗，如通过化入电子围栏、清洁机械等，催进基础物业管理业务劳动率修为提升；一方面，试图科技化、智能化改造，可以改善管理模式，实力提升管控效率。如绿城服务应用形式科技，构建宽带共享中心，自然形成数据驱动、智慧高效率的同级管理体系，降低人工成本，可以提高服务效率。龙湖智慧服务自主研发科技物业系统，除开FM设施设备管理系统与RBA设施设备监管系统，贯穿所有项目的运营管理及共享服务，打破物理空间阻隔，实现方法智能管控。

物业服务多元化。

2018年，百强企业多种经营收入均值为1.93亿元，同比增长28.02%，多种经营收入的业绩贡献度为19.51%，同比降幅提升1.31%，业绩贡献度缓慢迅速下降。探索它客户需求，提供增值服务，成为业绩增长的第二大驱动因素。一方面，向房地产全价值链拓展，打通上下游。从房地产公司开发商拿地又开始，到预售，竣工交付，业主订房等各个环节快速突进，一路探索客户需求，可以提供增值服务。另一方面，结合自身资源和特点，找准定位，反复重复再发挥线下优势，有理性发展起来比较适合自身的特色业务，要注意和资产管理与车位管理业务、零售与家居生活服务、公共空间业务、拎包入住、美居业务等。

作者：安旭东，北大纵横合伙人