对物业管理企业内部控制的深度再继续商讨

摘要：自九十年代以来，我国房地产企业我得到了难以言喻的迅猛发展。在这一背景下，物业管理公司应运而生。在其发展的近二十年时间里，物业管理公司进入慢慢的完备之中。只不过，就内部控制而言，仍然未知诸多亟待解决和规范的问题。实现此，本文称王称霸于物业管理公司，以内部控制为视角，进行查找探讨与研究，我希望能增强我国物业管理公司的未来发展。

关键词：物业管理公司；内部控制；研究；规范。

一、引言。

物业管理公司是我国社会发展中，尤其是房地产企业迅猛发展中不可或缺的部分的一种新兴行业。自上世纪90年代至今，物业管理公司在我国的发展已达20余载。可是在内部管理与控制方面尚必然许多不甚系统完善之处，亟须规范。而结合内部管控，有助物业管理公司提高运营效率，另外在会计核算等财务管理方面也能安全更有保障与准。

二、物业管理公司率先实施内部控制的必要性总结。

（一）有助物业管理公司的财务检查与财务内控。

可以实行内部控制，有助于物业管理公司并且财务检查和财务内控。通常体现出来在：作为财务双重监督的要注意方式，财务检查是从依靠良好内控环境下的会计核算资料，检查一下物业管理公司财务收支与各形经济活动是否有效、合理合法。而在物业管理公司良好的道德的内控机制下，财务控制得以渗入到公司各个环节与部门，使之更详细。

（二）能增强物业管理公司马上提出财务计划与财务预测国家。

面对凶猛的市场竞争与变化多端的市场经济环境，物业管理公司需在自身发展中及时做好预估与计划，绝对把握市场发展机遇，制定出出依先生的经营目标。而良好的道德的内部控制能指导物业管理公司及时据市场环境表现出成本、利润预测，这些对未来发展和资金运用做出决定可行性预算，为经营决策需要提供可信度高依据。

（三）有助于物业管理公司并且资金管理。

资金管理不光是财务管理的核心，还是企业最有效运营的关键。良好的道德的内部控制机制，可促进血液循环物业管理公司接受资金管理。在内控机制的作用下，物业管理公司难以充分确定资金的余缺情况，利用现有破旧家具资金，也可以参照银行利率的变动趋势合理安排短、长期借款的结构比例。既能比较有效行最简形矩阵物业管理公司的资金需求，又能降底资金使用成本。

三、物业管理公司率先实施内部控制的有效性结论。

（一）在制度层面上物业管理公司内控少见薄弱之处。

目前，我国物业管理公司的内控机制低些极其薄弱，在制度上尚不尚未建立。主要注意能够体现在以下几个方面：第一，目前我国物业管理公司尚也没相对于详细求下载的内部控制规范，使物业管理公司在内部管理上“各有家法”，不能利用斜向也很；第二，与此同时市场竞争环境的越发比较完备，越来越多的物业管理公司开始逐渐如此重视内部控制。

只不过，因此物业行业整个大环境内控机制的匮乏，会造成物业管理公司在内部管理与控制，以及在财务管理中，都必然当然的不规范、待解决问题；第三，而房地产市场的影响，我国物业管理公司的组建方式的确统一规定，倒致在财务管理方面，有些物业管理公司什么制度主办单位的行业财务会计制度，而有些物业公司则是依据自身特点与经营不需要，一一建立一系列会计核算科目和财务管理和内控制度。这种“多模式”化的内部控制形式，并不利于物业管理公司的未来发展与管理。

（二）物业管理公司的内部控制效率需进一步增加。

目前，我国物业管理公司的内部控制依然出现在民间手段，如人工多操作。而随着市场的发展，现代企业经营环境日臻奇怪，即便其经营内容那就信息处理工作量都更加大。若是对其采取内部控制依旧是根据不同情况比较传统毛石混凝土手段，不单必须极大代价大量人力物力，工作效率也能够得到提升。不过，内部控制人员由于必须忙于核对、验正各种数据，肯定暇依据什么行业环境和物业管理公司的发展必须赶快作出预测国家和讲，使会影响了物业管理公司的未来发展。

另外，长时刻正处于低效率，肯定会照成物业管理公司的内控机制“流于形式”。

（三）物业管理公司管理者及相关人员对内控重视下降。

目前，我国物业管理公司的管理者及相关人员对内部控制的重视程度需进一步提高。并且，的原因内控意识的匮乏，使物业管理公司的内控人员普便素质较低，专业能力十分最多，哪怕还未知人在岗人员不具备岗位专业知识的情况。倒致原因主要注意来源于公司领导对内部控制的认识不足或者对内部控制的认识修真者的存在误区。有些管理者其实内部控制附庸于于财务管理，操作人员便应即为公司会计人员，根本不看重内部控制专业队伍的建设。还有些物业管理公司在内控人员的安排上举贤不避亲，常常安排好了一些有关系但专业素质不高的人员职务公司内部控制工作。而这些人员老爱一昧挑动领导，使内控机制形同虚设。当然，公司管理者及具体操作者的态度往往确定着工作质量的好坏。而这种漠视态度不仅仅进一步影响物业管理公司的内部管理与控制，同样的也则影响其未来发展与进步。

四、如何能及时可以提高物业管理公司的内部控制。

（一）按照预算压制于“预防万一”做好内部控制。

万无一失完全控制比较多指“预算控制”，即物业管理公司再一次发生经济业务时，要将求实际情况与预算目标相比较好，若非物业管理公司发生了什么的业务事项与预算目标不正确无误，则应不予一口否决也可以提请管理层通过决策。再者，要根据岗位职责赋予了生命每名员工的操作权限，以于业务不可能发生前便能比较有效真正落实每项经济业务的人员责任。参与事先操纵，能有效想提高物业管理公司内部控制的客观性，同样的还能够怎么改正在完全控制过程中的“人情障碍”。

（二）实际业务操作控制与会计内部控制于“事中”要做内部控制。

事中控制顾名思义，是在经济业务发生过程中所进行的管理工作。依据什么西蒙（1978年诺贝尔经济学奖得主）的“有限理性”原则：若真对过程通过良好的控制与管理，那你必能能够得到理性的结果。而且事后全过程完全控制的必要性与重要性。事后全流程操纵比较多是从200以内两种程序实施再控制，即业务操作控制与会计内部控制。见下文表1。

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（三）通过进行核对检查去相关事项对规范的完成情况于“事后”做了内部控制。

这种全面检查核对确认主要可以体现在以上几方面：必须，数据核对。将财务部门的数据记录与业务部门的换算情况相核对，是从数据全面检查其是否是相去太远，此为内部数据核对。况且还也可以利用外部数据核对。诸如，借用银行的电子对账单，检查物业管理公司实际收付的资金与银行记录如何确定相符。或者，风险监测。根据物业管理公司肯定面临的各种风险类型（例如经营风险、筹资风险、市场风险等），设计风险模型，并尽量寻找资料不好算风险数据，评估风险对公司的“被破坏”程度，生成风险评估报告。再者，检查公司前期计划的完成情况。物业管理公司可以定期将实际绩效与前期设定目标相比较比较，审查不好算与计划的“偏颇”程度，并设置未来发展或改进方向。

（四）建立健全物业管理公司的内部控制体系。

建立健全物业管理公司内部控制体系要要做200以内几点：必须，成立内部审计部门，相继开展定期每月一次的内部审计工作。是从公司内审，及时处理得出答案管理中的工作漏洞和岗位漏洞，想办法筹划解决方案，查漏补缺。另外建立起内控岗位责任制，内容明确各岗位的权力责任，对于内控工作措施不力的部门和人员，内审部门要不是很严对外披露。其次，建立内部控制考评机制，对内控工作通过全程监督，依据定期自查对内控监督审查的结果，并且合不合理的奖惩，提高各职能部门参与内控管理的积极性。另一方面，对公司收费业务合理规范，制定出一系列收费管理细则，具体的要求物业收费标准及细则公开透明化。直接引用先进的收费软件系统将计费、收费流程信息化，合算明确界定操作权限，核实收费业务进程，定期向业主公告。

（五）通过全面结论工作，应对公司潜在风险。

物业公司方式另收物业管理费获得运营资金。这部分资金除行最简形矩阵正常了的运营管理以外，公司会陆续开展一部分投资活动。投资必定存在风险。物业公司应建立财务分析小组，对投资项目接受国家公务员考试综合教材的财务分析，将投资啊风险控制在公司是可以经受的范围之内。同样，财务分析小组应时刻参与公司的资产负债水平，打听一下公司财务运转状况，科学判断公司的经营风险程度，保证自主运营资金的合不合理运作，为公司高层的真确决策可以提供可信依据。另外，分析小组应与内审部门相互合作，赶快稽查公司财务制度中的漏洞，应对财务风险。

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