物业公司扎堆赴港IPO！金科智慧服务递交招股书，2019年智慧科技服务收入仅占1.2%

6月29日，金科股权（000656.SZ）集团旗下物业管理公司金科智慧服务集团股份有限公司（金科智慧服务，H01400.HK）宣布向香港交易所提交招股书。广发证券、华泰国际为联席会保荐代表人。先前，6月24日，金科股权发布称，集团旗下物业管理公司金科智慧服务赴港上市申报材料获我国 ** 审理。

金科智慧服务在招股书中公布，募投将用以寻找可选择性战投及并购机遇，并进一步发展战略伙伴关联以扩张经营规模和自然地理覆盖面积深层及深度广度；更新智能化及智慧智能管理系统；进一步发展增值服务；除此之外将作为一般业务经营及营运资本等。

近年来，物业管理公司聚堆赴港上市。据中国证券报报导，6月24日，雅城集团公司、荣万家和、合景悠活3家物业管理公司在香港交易所提交了上市申请。此外，正荣服务项目、金融街物业、弘阳服务均已通过香港交易所聆讯。3月迄今，已经有建业新生活、兴业物联、烨星集团、华金金融资本上市。

依据光大银行证券研报，物业行业目前正处使用价值发掘期。在今年的3月份至今，物业行业逐渐摆脱反弹行情。股票层面，3月21日至6月29日，蓝光嘉宝服务项目增涨43.01%、碧桂园服务增涨25.66%、保利物业增涨30.92%，物业管理版块总体上涨幅度比较大。

数据显示， 金科智慧服务创立于2000年7月，是一家综合性智慧物业管理服务提供商，大多为中国住宅或非住宅物业给予物业管理和其它增值服务。公司股权结构层面，招股书表明，金科智慧服务总股本为5亿，在上市前股东构架中，金科股权为金科智慧服务第一大股东，持仓68.32%。

由来：金科智慧服务招股书

依据招股书，截至2019年，金科智慧服务一共有754个已立约物业管理项目，合同书建筑面积大约为2.49亿平方米；417个在管物业管理项目，在管建筑面积大约为1.2亿平方米。在其中，在管建筑面积复合型年增长率为39%，合同书建筑面积复合型年增长率为33.7%。

财务报表层面，金科智慧服务盈利由2017年的外汇1.05亿人民币大幅度增加到2019年的外汇23.28亿人民币，复合型年增长率大约为49.1%，及纯利润由2017年的约rmb1.14亿人民币大幅度增加到2019年的外汇3.74亿人民币，复合型年增长率大约为81.5%。金科智慧服务的利润率近些年处在起伏情况，2017年至2019年毛利率各自大约为2.8亿人民币、3.9亿人民币、6.4亿人民币，利润率则分别是26.79%、25.65%、2 ** %，且小于现阶段在港发售物业服务公司的均值。

从收入构成看，金科智慧服务的盈利主要来自四条业务线：物业管理、非小区业主增值服务、小区增值服务及智慧科技咨询。在其中，2017年-2019年，金科智慧服务的物业管理收益分别是7.6亿人民币、10.2亿人民币、14.66亿人民币，比例为72.7%、67%、62.9%；非小区业主增值服务收入占比从19.4%扩张至25.6%。

图：金科智慧服务四条关键业务线营业收入状况

由来：金科智慧服务招股书

值得关注的是，金科智慧服务2019年智慧科技咨询收入占比仅是1.2%。

招股书表明，企业的智慧科技咨询关键致力于向物业管理房地产商、物业服务公司及其它企业及其小区业主给予智能解决方案，包含智慧设计业务（如：智慧智能门禁系统、保安巡逻系统软件、智能化系统承载网络系统软件、智慧社区平台等）、智慧案场服务（如“性命家”房子展现管理等）、智慧综合性运营平台服务项目（如：云门禁服务平台、视频监控管理平台、面部识别系统等）。

据了解，其紧紧围绕智慧小区增值服务，为用户开发的“金科大社区”一站式服务服务平台，包括缴费平台、门禁系统访客管理系统、报事报修系统软件、智能客服、公区视频监控系统等一系列软件系统。现阶段，服务平台用户数超出53万。

招股书还表明，2019年，金科智慧服务依次携手并肩一些尖端科技行业龙头，打造出虚拟生命认知试验室、图象模块联合实验室、 视频认知联合实验室等三大试验室，自主开发集成化“物联网云管端、 AI云管端、数据中台、业务中台、3D数字模块、视频趋势”的感知系统，为智慧小区、智慧工程建筑、智慧大城市等运维管理给予多维度解决方法。