物业管理行业发展浅析

物业管理方法行业包含住房、商业房产、群众物业等各类行业。

物业管理方法经营模式大概分为两种，一类是关键物业管理方法，主要以物业设施设备管理维护保养、清理、安全保卫为主行业的基本物业管理员工，其主要代表为Sodexo、ISS、FirstService等欧美企业；该方式特征就是经营规模极大，现金流量相对稳定，多见轻资产运作，非常容易得到国际金融市场的肯定，比较多领先企业运用发售机遇连通融资方式，根据企业并购完成全世界业务开拓和规模增长，在全球范围内数十个国际性或地区开拓市场。二类是物业经营管理。以经营物业管理方法为核心竞争力并确保现金流量，以技术咨询提升新项目获得能力与机遇，同时结合投资管理得到巨额盈利的经营物业管理员工，其主要代表有世邦魏理仕、仲量联行、高力国际、第一太平戴维斯，及其戴德梁行（别名五大行）。该方式特征就是占有顾客价值高档，借助它在房地产业全生命周期经营能力和品牌知名度，来咨询、整体规划、精确测量、定价、代理商、租赁乃至金融等阶段提供帮助，近年来在包含中国市场等在内的国际市场中均赢得了比较好的发展趋势。

中国物业管理行业中房地产商下级物业公司市场份额比较高。

依据中国指数研究院《2019中国物业服务项目百强企业调查报告》展示，百强企业含有房地产商背景公司占比76%，这种公司的管理总面积中大约五成来源于哥们房地产商，而且这个占比在排名前列该类物业公司更为高。伴随着近些年地市政府积极主动深化体制改革，推动公共文化服务社会性，市政工程行政机关、机关事业单位后勤管理市场化改革创新，促使政府部门行政类、群众类物业和学校类物业服务项目采购量快速升级，在该类物业工程项目的市场中，独立第三方物业公司积累下来的销售能力和社会化工作经验将向其得到新项目产生优点。物业管理行业展现如下所示发展趋向：

物业管理行业市场规模稳步增长。

截至2018年，中国物业运营公司全国在管总面积做到211亿平方米，2014年至2018年复合年增长率达6.3%；分种类来说，住房是占比较大，2018年前500强物业企业在管总面积做到75.5万立方米，其次办公室物业，做到11万立方米。2018年中国物业管理方法行业公司全年收入完成4913亿人民币，2014年至2018年复合年增长率达6.9%。

物业管理行业的市场集中度进一步提升。

中国物业管理行业分散化且市场竞争激烈。依据中指院的信息，于2018年，业界大约120,000家经营中的物业运营公司。大中型物业运营公司通过内部结构提高及企业并购大中小型物业运营公司积极主动加快扩大，以扩张物业管理规模及完成规模经济效益，借此提升市场占有率。物业服务项目百强企业在管面积市场集中度由2014年的19.5%升至2018年的38.9%，复合年增长率为4.9%，物业服务项目十强企业在管面积市场集中度由2014年的6.2%升至2018年的11.4%。

在管物业的形式多样化。

百强企业在扩范围、创收入与此同时，平衡多业态发展趋势，持续扩宽业务服务行业。2018年，百强企业住房物业附加费收益占基本物业服务项目全年收入的比例较大，达45.79%，办公室物业、商业服务物业附加费收益占比都超过10%，分别是19.94%、14.45%，产业园物业、院校物业、医院门诊物业、群众物业和多种类型物业附加费收益占比分别是6.62%、3.28%、3.02%、2.12%及4.79%。2019年百强企业管理项目均值物业费为4.22元/㎡/月。在其中，办公室物业、商业服务物业、医院门诊物业、群众物业、产业园、院校、住房均值物业管理费分别是6.99元、6.28元、6.22元、3.38元、3.31元、3.25元、2.09元。

应用技术手段和外包服务，借此机会完成降低成本。

一是，维持科学合理的外包项目占比，在提升服务效能的前提下，适当降低成本，确保利润空间。2018年百强企业外包项目中，清理、园林绿化、机器设备维修养护和秩序维护项目外包总数占比都是有提高。从外包人员占比来说，2018年百强企业外包员工数量为51.76数万人，同比增加10.32%。

二是，新技术应用运用，提升成本费短板。一方面，物业公司运用机械设备取代人力，低消耗取代高耗，如根据引进电子巡更、清洁机械等，促进基本物业管理业务工作率提高；另一方面，试着现代化、数字化改造，改进管理机制，提高监管高效率。如绿城服务应用科技，搭建共享服务中心，产生数字驱动、聪慧高效率的平级管理模式，降低人力成本，提高服务水平。龙湖智慧服务自主开发高新科技物业系统软件，包含FM设施设备管理系统和RBA设施监管系统，围绕全部工程项目的经营管理及共享平台，摆脱物理空间隔绝，完成智能管控。

物业服务项目多样化。

2018年，百强企业多元化经营收益平均值为1.93亿人民币，同比增加28.02%，多元化经营收益的盈利贡献率为19.51%，同比增长1.31%，销售业绩贡献率持续增长。探寻客户满意度，给予个性化服务，变成业绩提升的第二大动力因素。一方面，向房地产业全顾客价值扩展，连通上中下游。从房产公司拿地逐渐，到预购，项目完工，小区业主搬入等环节进入，探寻客户满意度，给予个性化服务。另一方面，结合自身实际资源与特性，找准定位，反复充分发挥线下推广优点，客观发展趋势适宜本身的特点业务流程，主要包含投资管理与车位管理业务流程、零售与家庭生活服务项目、公共区域业务流程、精装公寓、雅居业务流程等。

创作者：安旭东，北大纵横合作伙伴