对物业管理公司内控的探讨

引言：自九十年代来，国内房地产公司赢得了从未有过的飞速发展。在这一环境下，物业管理公司应时而生。则在持续发展的近二十年时间内，物业管理公司处在慢慢健全当中。可是，就内部控制来讲，依然存在众多亟待解决和完善问题。鉴于此，文中着眼于物业管理公司，以内部控制为角度，进行相应的讨论和研究，期待有利于在我国物业管理公司的发展方向。

关键字：物业管理公司；内部控制；科学研究；标准。

一、前言。

物业管理公司是中国社会发展发展过程中，特别是房地产开发商飞速发展中不可缺少的一种新型行业。自上个世纪90时代迄今，物业管理公司在中国的发展已超20余年。但在内控管理与控制层面仍存在很多不是很健全的地方，亟需标准。而提升内控管理，有利于物业管理公司提升运营效率，另外在财务核算等公司财务管理也可以更安全与精确。

二、物业管理公司执行内部控制的必要性分析。

（一）有利于物业管理公司的财务监督与财务内控。

执行内部控制，有利于物业管理公司开展财务监督和财务内控。主要表现在：做为财务稽核的重要方法，财务监督根据运用优良内部控制条件下的财务核算材料，查验物业管理公司财务公开与各种经济行为是否有效、合情合理。但在物业管理公司较好的内控机制下，会计控制得到渗入企业各个阶段与单位，使其更加全面。

（二）有利于物业管理公司立即作出财务规划与财务数据分析。

应对激烈的竞争市场竞争与变幻莫测的市场经济体制自然环境，物业管理公司需要在长期发展中立即做好预测分析与方案，掌握销售市场发展契机，制定切实可行的经营计划。而较好的内部控制可以帮助物业管理公司立即依据市场情况作出成本费、利润预测，以及对于发展方向和营运资金作出可行性分析费用预算，为企业决策给予靠谱根据。

（三）有利于物业管理公司开展资金分配。

资金分配不仅仅是会计管理的本质，或是公司合理经营的重要。较好的内部控制体制，有利于物业管理公司开展资金分配。在内控机制的影响下，物业管理公司得到综合考虑资金余缺状况，灵活运用闲钱，或是依据银行贷款利率的变化趋势科学安排短、长期贷款的构造占比。既可以有效达到物业管理公司的融资需求，又可以降低资金使用成本。

三、物业管理公司执行内部控制的有效性分析。

（一）在规章制度角度上物业管理公司内部控制比较欠缺。

现阶段，在我国物业管理公司的内控机制相对性欠缺，在规章制度上尚不完善。主要表现在以下几方面：第一，现阶段我国物业管理公司尚并没有比较全方位完备的内部控制标准，使物业管理公司在内控管理上“都各有家规”，难以实现纵向比较；第二，由于市场情况的更加建立健全，越来越多物业管理公司开始慢慢高度重视内部控制。

可是，因为物业行业全部外部环境内控机制的贫乏，导致物业管理公司在内控管理与控制，及在财务会计中，都存在一定的不合规、待处理问题；第三，因为房地产市场危害，在我国物业管理公司的创建方法并不统一，以至于在公司财务管理，有一些物业管理公司推行主办方的领域财务制度，而有的物业管理公司乃是根据自身优势和经营必须，自主创建一系列财务核算学科及其财务会计和内控制度。这类“多模式”变的内部控制方式，并不益于物业管理公司未来的发展发展与管理。

（二）物业管理公司的内部控制高效率有待提升。

现阶段，在我国物业管理公司的内部控制仍然局限在传统式方式，如人工控制。不过随着行业的发展，我国企业市场环境日趋繁杂，不论是其经营内容或是信息资源管理任务量都很大。假若并对内部控制依然采用传统的人力方式，既需要花费大量财力物力，工作效能无法得到提高。并且，内部控制工作人员因为必须忙碌于核查、认证各种各样数据信息，很有可能没有时间依据市场环境和物业管理公司的高速发展应该及时做出预测分析与分析，进而影响了物业管理公司的发展方向。

此外，长时间处于规模不经济，可能会导致物业管理公司的内控机制“形式化”。

（三）物业管理公司管理人员及相关负责人对内部控制高度重视不够。

现阶段，在我国物业管理公司管理者及相关负责人对内部控制的重视度有待提升。并且，因为内部控制观念的贫乏，使物业管理公司的内部控制工作人员普遍性素养比较低，专业技能十分有限，乃至还存在着在岗职工不具有岗位专业知识的现象。产生因素关键来源于上级领导对内部控制的认识不到位或者是对内部控制的认知存有错误观念。一些管理人员觉得内部控制从归属于财务会计，作业人员也应当即为公司发展财务人员，压根就不高度重视内部控制专业团队的建立。也有些物业管理公司在内部控制人员的安排一下独断专行，经常布置一些有关但专业素养偏低的工作人员出任企业内部控制工作中。但这些工作人员经常一味取悦领导干部，使内控机制名存实亡。实际上，公司管理者以及相关作业者的心态通常决定了工作效能的好与坏。但这种轻视心态不但不益于物业管理公司的内控管理与控制，与此同时不利于其发展方向与发展。

四、怎样进一步加强物业管理公司的内部控制。

（一）根据费用预算控制于“事先”做好内部控制。

事先控制主要是指“费用预算控制”，即物业管理公司产生经济事项时，要把具体情况与预算目标相比，假若物业管理公司所发生的业务流程事宜与预算目标不匹配，则应给予否定或是报请高管开展管理决策。除此之外，应该根据岗位工作职责授予每名员工的系统权限，以于业务流程产生前便可全面落实每一项经济事项工作的人员义务。开展事先控制，能有效提升物业管理公司内部控制的普遍性，同时还可以摆脱在控制过程的“人情世故阻碍”。

（二）根据业务流程控制与财务会计内部控制于“事中”做好内部控制。

事中控制说白了，会在经济事项产生时所所进行的管理方面。依据西蒙（1978年诺贝尔经济学奖获得者）的“渐进主义”标准：假若对全过程开展较好的控制及管理，那样必能获得理智的结论。由此可见事中控制的重要性与必要性。事中控制主要是通过下列二种程序实施控制，即业务流程控制与财务会计内部控制。详细表1。

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（三）根据核查查验相关事宜对规范化的完成状况于“过后”做好内部控制。

这类查验核查主要表现在以下几个方面：最先，数据核对。将财务部的数据记录与部门的具体情况相核查，根据数据检查其是否一致，其为内部结构数据核对。除此之外也可以利用外界数据核对。例如，运用金融机构电子银行对账单，查验物业管理公司具体收付款资金与银行流水单是否一致。次之，风险监测。依据物业管理公司将面临的各类风险类别（例如运营风险、筹资风险、经营风险等），设计方案风险模型，同时要注意收集具体风险性数据信息，识别风险对企业的“毁坏”水平，形成风险分析报告。其次，查验企业早期规划的完成状况。物业管理公司能够按时将具体业绩考核与早期制定目标相比，审批具体与规划的“片面性”水平，并设置发展方向或改进措施。

（四）不断完善物业管理公司的内部控制管理体系。

不断完善物业管理公司内部控制管理体系要做好以下几个方面：最先，创建内审部门，进行定期不定期的内审工作。根据公司内审，立即找到管理方面工作系统漏洞岗位和系统漏洞，尽早筹备解决方法，总结经验。与此同时创建内部控制岗位责任制度，确立各个岗位的权利义务，针对内部控制工作不力的单位和管理，内审部门要从严公布。次之，创建内部控制考评机制，对内部控制工作进行了全程监督，依据定期检查内部控制监管审核的结论，进行合理奖罚，提升各个部门参加内控制度的积极性。其次，对企业收费业务流程有效标准，制订一系列收费实施细则，规定物业管理收费标准和实施细则透明度。引入前沿的收费软件管理系统将收费、收费流程信息化，有效定义系统权限，核查收费业务流程过程，按时向客户发布。

（五）开展深入分析工作中，预防企业潜在性风险。

物业管理公司根据扣除物业管理费用得到经营资产。这一部分资产除达到正常经营管理之外，企业还会继续进行一部分投资活动。项目投资必定是有风险的。物业管理公司应创建财务报表分析工作组，对加盟项目进行全面财务报表分析，将经营风险控制在企业能够承受的范围内。与此同时，财务报表分析工作组应实时关注企业的资产负债率水准，掌握企业财务运行情况，科学合理分辨企业的运营风险水平，确保经营资金有效运行，为企业高层正确决定给予靠谱根据。此外，剖析工作组应当与内审部门互相配合，立即查补企业财务制度里的系统漏洞，防范财务风险。

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