开发企业如何玩转智慧社区

什么是智慧社区？

   在过去的30年里，市化进程发展迅速，2014年城市化率达到54.77%的政府主导的城市化为改善居民生活环境、促进投资和经济做出了巨大贡献，但也存在一些问题，如常规项目过剩、优质项目稀缺、环境问题和公共服务短缺等。另一方面，中国已进入工业化发展中期，信息化和工业设备技术成熟，应用领域广泛。随着中国和全球经济的放缓，存在产能过剩的隐患。

   智慧城市景下，智慧城市应运而生。它可以将城市化需求与工业化供给联系起来，不仅可以解决或缓解城市化过程中的民生、资源和环境问题，还可以促进城市工业化的发展。智慧社区是智慧城市的核心，是智慧城市建设实施的关键环节。

   所谓智能社区，是指综合利用信息和智能控制技术，整合信息，协调资源，实现社区服务和建筑功能的智能化，提高用户的便利性和舒适性，提高园区绿色生态特色的社区。

   社区发展的主题和近年来熟悉的生态社区和数字社区，智能社区和他们有什么区别，首先，从发展的角度来看，智能社区是在数字社区和生态社区的基础上升级和发展的，他结合了最新的应用技术和服务理念，如物联网、大数据、人工智能等技术；从功能的角度来看，智能社区除了可以实现这两种社区的主要功能外，还具有独特的协作能力、分析能力和反馈能力，可以更全面、更深入地满足各方面的需求。

为什么要开发智慧社区？

   智能社区的优势可以根据不同的利益相关者分为三个角度，首先，对于社区居民或用户，他们是最直接的受益者，智能社区的优势主要体现在舒适、安全、环保、节能、方便、高效三个方面，用户在室内外都能获得更高的舒适度，社区建筑材料和部件对环境的影响较小，更有利于人们的健康；不同类型的社区用户，无论是居民、社区委员会还是物业公司，都可以通过智能信息平台更方便地实现各种应用功能。对于地方政府来说，建设智能社区的效果明显，也可以降低政府各部门的行政成本，有利于政府社区治理模式的转变，促进区域经济的发展。

   对于开发企业来说，智能社区也有三个价值：一是智能社区本身包含了智能建筑、绿色生态建筑、家庭养老金等概念。这些增值功能可以提高项目的附加值，建立差异化的竞争优势。从最近中国人购买日本马桶盖和小学生书包，我们可以发现国内消费者不再满足商品本身的属性，开始追求更高的附加值，优质消费将逐渐成为市场的主流，过去的传统流行房地产项目不能满足市场的需求。开发企业正在积极探索，试图推出更具特色、亮点甚至个性化的项目。

   此外，智能社区的发展也是开发企业商业模式升级转型的良好切入点，即从传统硬件销售到销售服务，从开发商到运营商的概念转变。随着近期经济下行压力的增加，房地产开发和投资受到了一定程度的影响，投资增长率大幅下降，国家住房繁荣指数刷新了近20个月的最低值。除一些一线城市外，其他城市的供需关系开始逐渐逆转，从卖方市场向买方市场转变。面对房地产市场的新变化和新形势，一些有远见的开发企业已经开始考虑利用信息技术和互联网思维进行企业转型和战略布局，利用物联网、信息技术、大数据分析等技术建设智能社区，为业主提供食品、住房、交通、医疗维护、娱乐购物等增值服务，建设智能社区逐渐成为房地产企业转型的共识。自2013年以来，万科、绿地、万达等十大房地产企业未来可能会开始与消费者的综合作。

   的另一个优势是成本优势。智能社区通常包括适当的公园微气候环境、智能建筑能源管理系统等高质量的配套功能设计。该社区具有良好的通风和照明条件，优化了建筑围护结构的颜色和城市垫层，有利于降低夏季空调负荷；社区建筑配备智能能源管理系统，可集中监控和管理电力、照明、空调、给排水、防灾、安全、广播、通信设备，可动态分析和控制系统，确保系统设备安全可靠运行，实现预期的节能目标。这些特点有利于降低项目后期的运行成本，实现社区的绿色运行和维护。

   在激励措施方面，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、工业和信息化部、科技部正试图对智慧城市进行顶层规划和设计，并建立了许多试点城市。国家将为试点城市提供财政支持。在住房和城乡建设部的领导下，国家开发银行提出为相关项目提供不少于800亿元的投融资额度，随后几家商业银行承诺提供不低于国家开发银行的信用额度，支持智慧城市建设。

开发智能社区需要先设计

   智能社区包括四个部分：政策体系保障体系、基础设施和建筑环境、信息服务平台和用户智能应用。每个部分都有很多工作要做。这四个环节是渐进与连接的关系。智能社区建设缺乏这一环节是不可能的。许多开发企业在智能社区建设过程中经常遇到的问题是单方面实施一两个环节，认为智能社区可以通过实施信息服务平台或使用几个用户应用程序来建立。一些科技服务公司也有意无意地加强了这种片面的做法。他们只追求安装一些监控设备和弱电系统，忽视了社区的整体性能设计。然而，早期规划和方案设计是降低项目风险和决定智能社区质量的关键。

   智能社区建设是一项复杂的系统工程。仅住房和城乡建设部就有80多个智能社区评价标准。项目方案设计阶段主要关注智能社区体系建设、基础设施和建筑环境设计。这两部分的工作主要包括六个方面：项目分析和评价、社区信息平台建设方案、综合服务设施建设方案、绿色建筑设计、园区室外热环境设计方案和智能家居。绿色建筑和生态园区的工作往往被误认为不属于智能园区的内容。事实上，这两部分是住房和城乡建设部《智能社区建设指南》中明确要求的。在评价标准中，甚至要求智能社区中绿色建筑的比例达到40%以上。这一要求是因为绿色建筑和生态园区同时关系到社区舒适、健康、节能和环境保护的两个重要方面。只有依靠弱电和信息技术措施才能满足智能社区的要求。它必须从早期的方案设计层面来控制项目，使智能社区名副其实，而不概念和形式。

   根据不同的项目类型，社区主要可分为五类：住宅社区、商业社区、高科技产业园区、大学城和医疗养老社区。不同的社区在智能方案和设计上存在差异。住宅社区应注重社区生活服务系统，如何通过三恒系统和被动建筑手段提高室内舒适度和建筑节能效果；商业社区应更加注重智能手段对消费者行为的监控和分析；对于高科技产业园，应更加注重智能物流和交通流线。也就是说，作为一家设计咨询公司，为业主提供的智能社区设计方案必须是有针对性的，而不是一般的、模式化的方案。

   面对当前房地产行业的市场形势，可以预见未来将有更多的房地产开发企业进行智能社区战略部署和开发建设，希望本文能为开发企业建设智能社区提供参考，让企业在新形势转型过程中避免弯路，共同促进智能社区的普及和应用。