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案情简要：
上海浦东新区大唐盛世花园新旧物业冲突引发的谋杀案尚未判决，导致冲突的导火索——社区行业委员会与盛唐物业的物业服务合同 ** 案，最近终于有了结果，上海第一中级人民 ** 二审认定:盛唐物业无权要求继续履行物业服务合同。
2013年底，浦东大唐盛世花园新旧物业因交接发生冲突。上海盛唐物业的员工胡驾驶桑塔纳轿车冲向上海同来物业的保安队，造成两人死亡，多人受伤。胡事后向警方自首，目前被刑事拘留。
上海市第一中级人民法院二审认为，根据合同，社区行业委员会成立后，早期物业服务合同终止。本案中，行业委员会致函盛唐物业，明确表示早期物业服务合同终止，盛唐物业必须参与下一个物业服务企业的招标，因此盛唐物业所谓的默认建立了新的物业服务合同关系，缺乏事实和法律依据。
关键点：
1、业委会成立前期物业合同认定
2、认定解约方式
详情如下：沪一中民二(民)终字第33号
上诉人（原审原告）上海盛唐物业管理有限公司
上海浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)社区业主委员会负责人蔡主任。
上海盛唐物业管理有限公司。** 一案不服上海浦东新区人民 ** (2013)浦民一(民)第33677号民事判决向法院提起上诉。法院于2013年12月26日受理后，依法成立合议庭，并于2014年1月14日公开审理。上海盛唐物业管理有限公司委托代理人魏伟，上海浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)社区业主委员会委托代理人XX荣出庭参加诉讼。审判已经结束。
经审理发现，2006年，上海盛唐物业管理有限公司（以下简称盛唐物业公司）与上海盛唐物业有限公司（以下简称盛唐物业公司）签订了《盛唐花园（一、二期）物业管理服务合同》，同意盛唐物业公司委托盛唐物业公司实施物业管理，自2006年5月1日起至社区业主委员会成立。合同还规定，合同期满或社区业主委员会对合同有异议时，合同自然终止，双方继续签订合同，应在合同期满前30天向对方提出书面意见。
20132001年1月31日，上海浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)社区业主委员会(以下简称大唐盛世花园产业委员会)备案成立。
20132006年6月21日，大唐盛世花园产业委员会致信盛唐物业公司：根据相关法律法规，早期住宅物业管理合同将自行业委员会成立之日起自动终止……我们将于近期召开大唐盛世花园（一期、二期）小区2013年第一次业主大会，就本小区物业公司选聘和维修资金开户银行等事宜进行投票表决。”
20132013年8月3日，大唐盛世花园产业委员会发布了《上海浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）社区关于召开2013年第一次业主大会的公告》，称将以书面形式召开业主大会，对社区物业服务企业的选择、物业服务企业的选择标准和收费标准、社区维修资金账户开户银行的选择等事项进行审议表决。同日，大唐盛世花园产业委员会还向全体业主发布了《关于书面征求物业服务企业选择计划的意见》的公告。在公告中，就业方式规定将在续期和竞争两种选择中进行投票。
20132013年8月10日，大唐盛世花园产业委员会发布了上海浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）社区选择物业服务企业计划公告，公告涉及物业管理企业选择相关内容和2013年8月3日书面征求物业服务企业计划意见公告内容。2013年8月17日，大唐盛世花园产业委员会发布了《上海浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）社区关于推迟2013年第一次业主会议日期的公告》，确定于2013年9月1日上午9点召开社区业主会议。
20132013年8月27日，大唐盛世花园产业委员会致函盛唐物业公司，称2013年大唐盛世花园（一期、二期）社区第一次业主大会将于9月1日召开。在物业选择业主投票结果明确之前，行业委员会有责任提醒并敦促贵公司积极履行以下法律义务，无论投票结果如何。具体内容包括：1。根据有关法律的规定，行业委员会成立后，物业公司应无条件向行业委员会提交各种与社区相关的信息文件，包括社区竣工图、早期物业管理合同等，但贵公司尚未处理。我们敦促贵公司尽快完成文件和材料的转移……。”
20132009年9月2日，大唐盛世花园(一期、二期)社区业主大会发布了《上海浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)业主大会最终表决结果》634.96平方米，选择公开招标:415票，视为同意:911票，共1326票，占社区业主总数的1598人82.98%；专有建筑190，325.61占小区建筑总面积226平方米，392.10平方米的84.07%。浦东新区花木街牡丹第三居民委员会作为监督员，在最终表决结果上盖章确认。
20132013年9月4日，大唐盛世花园产业委员会发布了上海浦东新区大唐盛世花园（一、二）社区选择物业服务企业计划投票结果公告，称：社区于2013年9月1日书面会议，选择物业服务企业标准、内容和选择投票……选择继续聘请上海盛唐物业管理有限公司物业服务企业213票，占13.33建筑面积为28%，634.96占建筑总面积平方米12.65%；选择公开招标的1，326票（其中已反馈的同意票共415票，未反馈视为同意已表决意见的共911票，占82.98专有建筑190%，325.61占建筑总面积平方米84.07%。根据投票结果，上海浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）社区业主大会作出以下决议：社区通过公开招标选择物业服务企业。同日，大唐盛世花园产业委员会致函盛唐物业公司，告知盛唐物业公司社区2013年第一次业主大会已经召开，投票后，决定通过公开招标选择社区物业服务企业；如果盛唐物业公司放弃招标或未能赢得公开招标，盛唐花园行业委员会要求盛唐物业公司提前准备交接清单，实现与新物业公司的交接准备，中标企业确定后完成交接；如果中标企业未确定，交接工作将推迟到新物业服务企业。
20132013年9月17日，上海浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）社区业主大会委托上海国际公关公司发布物业管理招标公告，选择社区物业管理企业。截至2013年11月14日法庭辩论结束之日，招标结果尚未确定。
本案审理中，盛唐物业公司、大唐盛世花园委员会一致确认，盛唐花园（一、二期）物业管理服务合同于2013年1月31日终止，盛唐物业公司、盛唐花园行业委员会未续订物业管理服务合同，但盛唐物业公司仍为盛唐花园（一、二期）社区提供物业管理服务。
在初审中，盛唐物业公司要求大唐盛世花园业委会继续履行初步物业管理合同。
大唐盛世花园产业委员会辩称，根据早期物业管理合同，社区业主委员会成立早期物业管理合同终止，因此早期物业管理合同于2013年1月31日终止，合同终止后不存在继续履行的问题。盛唐物业公司是一家具有三级资质的物业管理企业。根据建设部的有关规定，只能管理建筑面积小于2万平方米的社区，无法承担相关社区。早期物业管理合同第三十二条规定，社区业主委员会有权终止物业管理合同。现在，大唐盛世花园产业委员会认为盛唐物业公司的物业管理资质不一致，也可以单方面终止早期物业管理合同。盛唐物业公司对社区业主会议的投票规则有误解。2013年9月1日，业主会议的投票程序和投票结果是合法的，并经主管部门审查。目前，社区已重新选择物业管理企业进行投标。盛唐物业委员会最近无权要求大唐盛唐物业管理公司停止投标。** 前期物业管理合同是否终止与业主大会决议是否合法是两种不同的法律关系。即使业主大会决议不合法，盛唐物业公司也无权 ** 要求撤销该决议。因此，盛唐物业公司的请求被驳回。
原审认为，当事人约定合同期限的，合同权利义务在期限届满后终止。根据盛唐盛世花园（一期、二期）社区开发商盛唐房地产公司与盛唐房地产公司签订的《盛唐盛世花园（一期、二期）物业管理服务合同》，盛唐房地产公司对社区的物业管理期限直至社区业主委员会成立。2013年1月31日，盛唐盛世花园产业委员会成立后，虽然盛唐房地产公司仍为社区业主提供物业管理服务，但盛唐房地产公司与盛唐盛世花园产业委员会之间没有重新签订物业管理服务合同。此外，根据审判中发现的情况，自2013年6月21日起，盛唐盛世花园产业委员会已向盛唐物业公司发函，指出早期物业管理合同自成立之日起自动终止，并将通过召开业主大会投票选择物业公司。自2013年9月21日起，盛唐盛世花园产业委员会已通过发布业主大唐物业委员会的形式，并要求盛唐物业委员会继续履行前期物业管理合同，并发出盛唐盛唐物业管理合同。缺乏事实和法律依据，因此不予支持。2013年9月1日业主大会决议程序是否合法，是否应撤销，属于社区业主撤销权的行使范围。盛唐物业公司无权以业主大会决议程序违法为由要求继续履行早期物业管理合同。
原审 ** 审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民 》** 关于建筑物区分所有权的审判** 案件具体适用法律若干问题的解释第十二条规定○13年11月19日作出判决:驳回上海盛唐物业管理有限公司的诉讼请求。上海盛唐物业管理有限公司承担一审受理费80元，减半收费40元。判决结束后，盛唐物业公司拒绝接受，并向法院上诉，称：
1、《盛唐盛世花园（一、二期）物业管理服务合同》的签订主体是盛唐房地产公司和盛唐房地产公司。本合同约定的盛唐房地产公司委托盛唐房地产公司管理的期限为自2006年5月1日起至盛唐盛世花园产业委员会成立。因此，自盛唐盛世花园产业委员会成立之日起，盛唐房地产公司与盛唐房地产公司之间的物业管理服务合同已终止。根据法律规定，盛唐花园产业委员会成立后，应代表全体业主签订物业服务合同。因此，盛唐花园产业委员会是物业管理服务合同的主体。盛唐盛世花园产业委员会成立后，虽然未与盛唐物业公司签订书面物业管理服务合同，但一直接受盛唐物业公司提供的服务。双方一直处于默认的物业管理服务状态，合同权利义务延续了盛唐物业公司与盛唐房地产公司之间的物业服务合同。** 混淆了两种物业服务合同关系，属于事实错误。
2、涉案社区业主大会作出的选聘物业公司的相关决议明显违法，关系到盛唐物业公司的切身利益。** 仅根据法律规定的表面文字解释判决本案，随意牺牲盛唐物业公司的合法权益，是适用法律的错误。
3、业主委员会的成立日期应当是业主大会决议的日期，而不是向有关部门备案的日期。** 盲目认定大唐盛世花园产业委员会备案的日期为成立日期，认为自2013年1月31日起终止早期物业管理服务合同是错误的。
4、2013年9月4日，大唐盛世花园产业委员会向盛唐物业公司发函，不是通知盛唐物业公司终止物业服务合同。当大唐盛世花园产业委员会未确定中标的物业管理公司未通知盛唐物业公司终止合同时，双方之间的物业服务合同应继续履行。综上所述，请求二审 ** 撤销原判，依法改判支持盛唐物业公司原审请求。
被上诉人唐盛世花园产业委员会辩称：根据协议，社区早期物业服务合同已于2013年1月31日终止，唐盛世花园产业委员会与唐物业公司未签订新的物业服务合同，因此唐物业公司要求唐盛世花园产业委员会继续履行合同没有基础。原判决正确，请求二审 ** 依法维持原判。
经本院审理发现，原审 ** 认定事实无误，法院依法确认。
法院还发现，2013年12月12日，大唐盛世花园产业委员会与上海同来物业管理有限公司（以下简称同来物业公司）签订了物业服务合同，同意大唐盛世花园产业委员会委托同来物业公司参与唐盛世花园（一期、二期）小区进行物业管理，委托期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。盛唐物业公司对该份物业合同的真实性没有异议，但认为该合同签订于本案审理期间，在本案判决未生效之前，该份合同效力处于待定状态。
本院认为，首先，就盛唐物业公司关于原审判决混淆两个物业合同关系的主张，因盛唐物业公司也认可前期物业服务合同与其和大唐盛世花园业委会之间的物业服务合同系两个合同，前期物业服务合同已在大唐盛世花园业委会成立后终止，而盛唐物业公司的原审诉请系要求大唐盛世花园业委会继续履行前期物业服务合同，故系盛唐物业公司的诉请与其上述主张存在自相矛盾之处，而非原审判决混淆两个物业合同关系。其次，究盛唐物业公司的诉请本意，其应该是要求大唐盛世花园业委会继续履行其与盛唐物业公司之间的事实物业服务合同，权利义务则延续前期物业服务合同的约定，此便涉及到对盛唐物业公司在前期物业服务合同终止后至大唐盛世花园业委会与物业服务企业签订新的物业服务合同之日止的期间内实际为涉案小区提供物业服务之行为性质应如何认定的问题。对此，本院认为，基于前期物业服务合同的特殊性以及业主委员会成立后续聘或选聘物业服务企业尚需合理时间的客观实际，为确保小区的正常生活秩序，前期物业服务企业在该过渡期内为小区继续提供物业服务符合物业服务行业惯例，但此并不表明前期物业服务企业与业主委员会之间当然建立了新的物业服务合同关系。就本案而言，根据大唐盛世花园业委会发给盛唐物业公司的相关函件，大唐盛世花园业委会已经明确向盛唐物业公司表达了前期物业服务合同已终止、盛唐物业公司须以竞标方式参与涉案小区下一届物业服务企业选聘的意思，即大唐盛世花园业委会并未确认与盛唐物业公司建立新的物业服务合同关系，故盛唐物业公司以其在前期物业服务合同终止后、大唐盛世花园业委会尚未确定新的物业服务企业前的过渡期内为涉案小区实际提供物业服务为由，主张大唐盛世花园业委会已经默认双方之间建立了新的物业服务合同关系，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。第三，就盛唐物业公司对大唐盛世花园业委会成立日期所持异议，因缺乏法律依据，且对本案的处理并无实质影响，故本院对此亦不予采纳。第四，就盛唐物业公司对涉案小区业主大会在选聘下一届物业服务企业过程中相关程序是否合法所持异议，本院认同原审判决所述相关理由且不再赘述。由此，盛唐物业公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。众蚁社区点评：这个案子，事后跟踪和业委会经历者沟通一下，代价无比残酷，很多人只是看到了物业交接发生了惨案，其实在前后，各种手段已经针对了业委会的主任，那种忽明忽暗的来个各个方向的动作，威胁、恐吓、破坏 让业委会主任无力承担，甚至于在人命案发生之后，主任感觉松了口气，终于相关部门可以介入了！唉，真是一身叹息！
这里劝广大业委会参与者：
遵守规则、保护好自己，没必要为了大家的事情，把自己搭进去，有些事情能推动就推动，推不动就抱怨一下：本届业主不行就可以了。
挥挥衣袖，不带走一片云彩！换一个好物业，是大家都懂的道理，但换物业从来没有那么容易！ 能有机会改善的不要轻易换物业，劳命伤财。 这个好像很矛盾，等你明白了，你会明白我说的道理！
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